Lei n.º 14.825 – Garantia da eficácia dos negócios jurídicos
No dia 20/03/24 foi aprovada a Lei n.º 14.825, a qual tem como objetivo garantir a eficácia dos negócios jurídicos relativos a imóveis em cuja matrícula inexista averbação de qualquer tipo de constrição judicial.
A Lei n.º 14.825 trouxe uma alteração na Lei n.º 13.097/15, adicionado o inciso V ao art. 54, conforme abaixo:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: […] V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”
Essa alteração legislativa reforça um entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, que apenas reconhecia fraude à execução quando houvesse registro da constrição na matrícula do bem. Na íntegra a Súmula 375 do STJ:
“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Bem como, reforça um princípio registral importantíssimo, o princípio da concentração. Esse princípio diz que todos os atos, fatos e negócios jurídicos que envolvam o imóvel e seus respectivos titulares devem ser levados à matrícula, sob pena de sem a devida publicidade, apesar de válidos e eficazes entre as partes, não possuírem oponibilidade em face e terceiros. Tudo pela garantia da segurança jurídica.
Podemos fazer uma analogia dessa alteração legislativa ao dizer conhecido popularmente no mundo jurídico: “SÓ É DONO QUEM REGISTRA”. Isto é, por mais que as partes tenham realizado a compra e venda de um imóvel, e entre elas esteja tudo acertado, não sendo feita a Escritura Pública de Compra e Venda e seu posterior Registro na Matrícula do imóvel, o comprador não é o proprietário do imóvel. A propriedade só é eficaz após o devido registro da matrícula do imóvel.
Da mesma forma ocorre com as constrições: “O DIREITO NÃO SOCORRE AOS QUE DORMEM”. Ou seja, por mais que exista uma constrição judicial, seja ela uma penhora, hipoteca, sequestro, e etc, se a parte que a solicitou não levar a decisão judicial que determinou a constrição para registro/averbação na matrícula do imóvel, não poderá posteriormente alegar que houve fraude à execução na hipótese de venda do imóvel que sofreu a constrição.
Isso porque, não é comum que o comprador faça uma diligência em todos os tribunais do país, para verificar a existência de ações judiciais e possíveis constrições em nome do vendedor (proprietário da matrícula). Mas é uma obrigação do comprador solicitar uma matrícula atualizada com ônus e ações, a fim de verificar se a matrícula possui alguma constrição, evitando que a venda não seja considerada uma fraude.
Portanto, é necessário ter atenção e manter a matrícula do imóvel sempre atualizada com todas as averbações de constrições necessárias para garantir a execução e a segurança jurídica dos atos subsequentes no caso do exequente.
E para os compradores de boa-fé, basta verificar a matrícula antes de adquirir um imóvel para evitar perder o bem por estar sendo alvo de execução.
Escrito por: Sarah Helena Vargas – OAB/SC 60/766.
