A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem por meio da posse prolongada, contínua e ininterrupta, desde que sejam observados os requisitos legais. Embora a propriedade seja um direito fundamental assegurado pela Constituição Federal de 1988, nem sempre a titularidade formal de um imóvel reflete a realidade da posse. Para corrigir essas divergências, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a usucapião como meio legítimo de aquisição da propriedade por aquele que exerce a posse de forma mansa, pacífica e sem interrupções, durante determinado lapso temporal.
Com origens no Direito Romano, a usucapião foi incorporada ao ordenamento jurídico pelo Código Civil de 1916, inicialmente apenas como procedimento judicial. Já a modalidade extrajudicial é uma inovação recente, prevista desde 2015, quando a Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) introduziu, por meio do artigo 1.071, o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), autorizando o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, desde que não haja litígio.
O Código Civil brasileiro e outras legislações correlatas preveem diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios. A usucapião extraordinária, por exemplo, exige posse ininterrupta e sem oposição por 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé, sendo possível a redução do prazo para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual no imóvel ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Já a usucapião ordinária requer posse ininterrupta e sem oposição por 10 anos, com justo título e boa-fé, podendo o prazo ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em registro posteriormente cancelado, e o possuidor nele tiver estabelecido moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.
A legislação também contempla modalidades voltadas a finalidades sociais, como a usucapião especial urbana, prevista no Código Civil e na Constituição Federal. Essa modalidade exige posse ininterrupta por 5 anos, sobre imóvel urbano de até 250 m², utilizado para moradia do possuidor ou de sua família, sendo vedado que o interessado seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. De forma semelhante, a usucapião especial rural se aplica a imóveis de até 50 hectares utilizados para moradia e produção pelo trabalho próprio ou de sua família, também pelo prazo de 5 anos e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.
Outra modalidade relevante é a usucapião especial familiar, aplicável nos casos em que um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar. Nesse caso, o cônjuge que permanece no imóvel poderá requerer a propriedade após dois anos de posse direta, ininterrupta e sem oposição, desde que o imóvel tenha até 250 m² e seja utilizado como moradia, não sendo o requerente proprietário de outro bem imóvel. Há ainda a usucapião coletiva, prevista no Estatuto da Cidade, voltada a áreas urbanas com mais de 250 m² ocupadas por população de baixa renda, por pelo menos 5 anos, nos casos em que não é possível identificar a área utilizada por cada possuidor.
A usucapião extrajudicial pode ser realizada diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca onde se localiza o bem, desde que não haja litígio. Esse procedimento exige assistência de advogado e apresentação de documentação robusta, incluindo ata notarial lavrada por tabelião atestando o tempo e as condições da posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas dos distribuidores da comarca e do domicílio do requerente, e documentos que comprovem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como comprovantes de pagamento de IPTU, água e energia elétrica.
O procedimento começa com a elaboração da ata notarial em Tabelionato de Notas. Em seguida, é feita a reunião da documentação e o protocolo do requerimento no cartório de registro de imóveis. Após o protocolo, os confrontantes e titulares de direitos reais são notificados para se manifestarem em 15 dias, assim como os entes públicos (União, Estado, Distrito Federal e Município). Também é publicada uma notificação por edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros interessados. Se não houver impugnação ou pendências, o oficial de registro analisará a documentação e procederá ao registro da aquisição do imóvel. Quando há dúvida quanto à posse, oposição por terceiros ou qualquer controvérsia jurídica, o procedimento deverá obrigatoriamente ser levado ao Poder Judiciário.
Já na usucapião judicial, os documentos necessários para o ajuizamento da ação incluem: documentos pessoais do requerente (RG, CPF, comprovante de estado civil e de residência), procuração e documentos do advogado, planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado, ART ou RRT, certidões negativas dos distribuidores (cíveis, criminais e fiscais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente), certidão de matrícula ou negativa de registro, além de documentos que comprovem a posse, como contratos, recibos, pagamentos de tributos, contas de serviços públicos, fotos e, quando aplicável, justo título e prova de boa-fé. A ata notarial não é obrigatória nesse procedimento, mas pode ser utilizada como prova complementar da posse.
Vale ressaltar que não é possível adquirir por usucapião imóveis pertencentes ao poder público (União, Estados, Municípios e suas autarquias), conforme vedação expressa da Constituição Federal.
Em síntese, a usucapião é um importante instrumento de efetivação da função social, pois permite a regularização de imóveis àqueles que, embora não tenham título registrado, exercem a posse com características consolidadas. A via extrajudicial, quando possível, representa uma alternativa mais célere e desburocratizada, desde que preenchidos todos os requisitos legais. Diante da complexidade do tema, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para analisar cada caso e garantir a viabilidade e segurança do procedimento.
Escrito por Karoline da Veiga Baptista OAB/SC 52.517.
