No Brasil, os financiamentos imobiliários são realizados principalmente por dois sistemas: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Em ambos os casos, a possibilidade de aquisição por usucapião de imóvel financiado enfrenta restrições significativas, diretamente relacionadas à origem dos recursos utilizados no financiamento e às garantias contratuais estabelecidas.
O SFH foi instituído pela Lei nº 4.380/64 com o objetivo de facilitar o acesso à casa própria, especialmente para famílias de baixa renda. Ele utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança, oferecendo taxas de juros controladas e prazos longos para pagamento. No contexto da usucapião, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é clara ao afirmar que imóveis financiados pelo SFH não podem ser adquiridos por usucapião, mesmo que estejam abandonados. A justificativa para essa vedação está no caráter público dos recursos empregados no financiamento, o que confere um caráter público ao bem financiado, impedindo a aquisição por posse prolongada.
O SFI, por sua vez, foi instituído pela Lei nº 9.514/97 e se diferencia do SFH por ser voltado para financiamentos que não se enquadram nas regras do SFH, especialmente aqueles de maior valor ou com condições de crédito menos restritivas. O SFI utiliza recursos de investidores institucionais e permite a utilização da alienação fiduciária como garantia. Embora a lei não disponha de forma expressa sobre a impossibilidade de usucapião de imóveis financiados pelo SFI, a jurisprudência tende a aplicar os mesmos princípios adotados para o SFH, especialmente quando o imóvel está gravado com garantia real, como hipoteca ou alienação fiduciária. Nesse contexto, a posse do bem é considerada precária, impedindo a contagem do prazo para usucapião enquanto perdurar a garantia.
Exemplos práticos:
- Compra por contrato particular: João adquire um imóvel financiado por contrato particular, mas o financiamento ainda está em nome do vendedor. Mesmo que João passe a pagar as parcelas em nome do vendedor e ocupe o imóvel por anos, ele não poderá usucapir o bem enquanto o contrato de financiamento estiver ativo e a propriedade estiver vinculada à garantia real.
- Abandono do lar: Maria e Carlos adquiriram um imóvel financiado. Após a separação, Carlos abandona o imóvel, e Maria continua a pagar as parcelas do financiamento sozinha por muitos anos. Nesse caso, Maria não poderá usucapir o imóvel, pois a existência do financiamento impede a contagem do prazo para usucapião.
- Ocupação por terceiros: Um imóvel financiado foi abandonado pelo mutuário e é ocupado por terceiros. Mesmo que esses terceiros permaneçam no imóvel por mais de 10 anos, não poderão usucapir o bem, pois o financiamento ainda está em vigor e a propriedade está vinculada à instituição financeira por meio da garantia real.
Portanto, a impossibilidade de aquisição por usucapião de imóveis financiados, tanto pelo SFH quanto pelo SFI, é fundamentada na natureza dos recursos empregados e nas garantias contratuais estabelecidas. No caso do SFH, a vedação é expressa e justificada pelo caráter público dos recursos envolvidos. Já no SFI, a análise deve ser realizada caso a caso, considerando a existência de garantias reais e a situação da posse. No entanto, a tendência jurisprudencial é vedar a aquisição por usucapião enquanto perdurar o contrato de financiamento ou a existência de garantias associadas ao imóvel.
Escrito por Karoline da Veiga Baptista OAB/SC 52.517.
